《财经观点》香港政府为稳定楼价连番出招，不过有关措施似乎都是被动进行，并没有积极
地处理应放在首位的一些核心问题。政府所推出的各项措施仍远不能防止资产泡沫继续膨胀，相
关措施出台后，只令市场短暂放缓，之后价格仍再上涨，成交量回升。
　　香港政府仍在等待楼价上涨的更多证据，并视乎事态发展才作出反应。这样做可能只会助长
楼价进一步上升，将来资产泡沫破灭时所承受的成本再增加，香港的物业市场正面临各种挑战。
　　超低利率环境之下，按揭利率可以是同业拆息加０﹒６－０﹒７％，或最优惠利率减
３﹒２５％，而银行存款利率却在１％以下，当投资者及投机者看到按揭成本远远低于租金收
益，自然更有理由去继续投资物业。

　　　　　　　　　　　　　　＊考虑停用同业拆息利率按揭＊

　　因此，政府在考虑提高首期付款比例的同时，也应考虑停止银行提供同业拆息利率的按揭，
所有的抵押贷款应采用以往最优惠利率Ｐ－的类型，同时不要低于最优惠利率减３﹒２５％的水
平，并在将来逐步提高。
　　目前的低息环境是银行存户在补贴贷款人、投资者和投机者，而存款人，尤其是依赖存款利
息养老的人，在接近零利率下，利益受损。抵押贷款利率如果上升，存款利率就有机会上调，政
府应鼓励银行提高存款利率，特别是对本地公民、存款额小于５０万元至１００万元的存户。
　　如果银行仍要使用同业拆息按揭，政府也应要求银行对非本地居民、非首次置业者停用此接
揭方法，确保只有首次置业者才可享受较低利率。
　　要解决香港的房屋问题，首先要清楚为谁服务。香港的住房需求应以满足香港居民而不是非
本地居民。只是政府在考虑增加土地供应、增加住屋单位推出市场之时，却忽视了非本地居民、
海外买家的这股正在不断增长的庞大力量。

　　　　　　　　　　　　　＊不作改变不设限制，可能是一个错误＊

　　物业供不应求的环境下，面对外来巨大的购买力和需求，要满足本土居民的需要，政府应出
手限制非本地买家，政府或者可以要求新发展的物业中，只要不超过１０％单位，可以提供给非
香港居民购入，同时限制短期买卖，在１－２年内不能转手；非本地买家或不用自己名字登记的
买家，要支付更高的首期付款，例如超过５０％。
　　香港经济自由开放，外资参与市场理应不受限制。但是，目前楼市需求远大于供给，海外特
别是内地投资者的需求增加又无法预测，如果仍然不作改变，不作限制，可能是一个错误。
　　本地居民或者乐于见到由于外来资金的涌入而令楼价上涨，从而受益财富效应。但是，这种
楼价的急剧上升，只是货币幻觉，当泡沫破灭，财富效应消失，造成巨大的社会动荡和苦难，最
终是要由本地居民承受。

　　　　　　　　　　　　　　＊港人收入增长难与内地人相比＊

　　香港政府应该明白，来自外国及内地投资者的购买力，很容易压倒大部分的香港人。不少港
人收入和赚钱机会有限，其每年收入增长的速度难以与内地人急增的收入相比。
　　中国政府已在内地楼价上涨过快的主要城市，限制外国人置业，如在上海和北京，不是在当
地工作的外国人是不可以置业的，而且不可以购买超过一所住房。在新加坡，也是非居民不能购
买连土地的整幢物业。这些是保护地方利益的措施，不应被视为偏离自由市场的政策。
　　住屋问题不再是低收入群体的问题，它已影响到中高收入群体。超低利率、流动性泛滥、非
本地居民对楼宇的需求不断增加且难以量化和预测，而在可见的将来，仍然供不应求，实在有需
要采取措施，防止价格进一步上涨，以保障香港市民的利益及缩小将来形成的资产泡沫。
《资深基金业人士　雷贤达》

注１：本文为个人观点。
注２：本文由雷贤达先生口述，《经济通通讯社》记者蔡苑筠笔录。